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Gemäß
§ 1109 ABGB hat der Mieter den Mietgegenstand dem etwa errichteten
Inventarium gemäß oder doch in einem Zustand, in welchem er den
Mietgegenstand übernommen hat, zurückzustellen.
§
1109 ABGB. Nach geendigtem Bestandvertrage muss der Bestandnehmer die
Sache dem etwa errichteten Inventarium gemäß oder doch in dem Zustand,
in welchem er sie übernommen hat, gepachtete Grundstücke aber mit Rücksicht
auf die Jahreszeit, in welcher der Pacht geendigt worden ist, in gewöhnlicher
wirtschaftlicher Kultur zurückstellen.
Weder
ein Zurückbehaltungsrecht oder die Einwendung der Kompensation noch
selbst des früheren Eigentumsrechtes kann ihn vor der Zurückstellung schützen.
Dies
bedeutet, dass Mietobjekte in dem Zustand zurückzustellen sind, in dem
sie übernommen wurden, abgesehen natürlich von den sich aus der gewöhnlichen
Abnützung ergebenden Verschlechterungen, für die der Bestandnehmer
grundsätzlich nicht haftet. Dies soll natürlich auch nicht bedeuten,
dass unter Umständen dieselbe Tapete wie anno dazumal oder dieselben
Bodenfliesen bei Übergabe wieder vorhanden sein müssen. Allerdings ist
es schon vorgekommen, dass der Bestandgeber verlangt hat, dass die
angebrachte Tapete anlässlich der Beendigung des Mietverhältnis wieder
entfernt wird, da bei Anmietung des Objektes dieses nur ausgemalt war, ein
Übermalen der Tapeten wurde nicht akzeptiert (OGH 16.7.2002, 4 Ob
147/02z).
Fest
steht jedenfalls, dass der "gleiche" Zustand auch das Zubehör
und die Bestandteile des Bestandobjektes umfasst. Eine Inventarliste
empfiehlt sich daher bei Übergabe des Bestandobjektes zu Mietbeginn.
Wie
sieht es nun mit Veränderungen des Bestandobjektes durch den Mieter während
der Bestandzeit aus?
Der
Mieter, der Investitionen in einer Wohnung tätigt, hat zunächst die
Wahlmöglichkeit zwischen der Geltendmachung eines Ersatzanspruches
(Investitionsablöse) oder der Wegnahme der Aufwendungen. Das
Wegnahmerecht kann natürlich dann auch in Anspruch genommen werden, wenn
der Ersatzanspruch nicht geltend gemacht werden will oder nicht geltend
gemacht werden kann (zB infolge Verjährung der Geltendmachung von
nutzbaren Investitionen). Der Verzicht auf den Ersatzanspruch bedeutet
nicht gleichzeitig den Verzicht auf das sogenannte Wegnahmerecht. Auf
dieses Wegnahmerecht kann aber ausdrücklich verzichtet werden und es würde
sich auf Vermieterseite empfehlen - vor allem im Hinblick auf die dann
eventuell noch auszutragenden Streitigkeiten mit den Mietern bezüglich
Nachschäden durch die Entfernung - einen geeigneten Passus in den
Mietvertrag aufzunehmen.
Jedenfalls
sind Änderungen bei Rückstellung mangels anderer Vereinbarungen zu
beseitigen sind. Der Mieter hat sohin seine Investitionen mitzunehmen.
Nun stellt sich die Frage, wie dies zu erfolgen hat bzw. ob es
hinsichtlich der Demontage Grenzen gibt.
In
der Regel verpflichten die Vermieter den Mieter, das Objekt in gutem und
gebrauchsfähigen Zustand zurückzustellen. In solchen Fällen sind grundsätzlich
ernste Schäden und Zeitschäden zu beseitigen, wobei das Vorliegen des
"gleichen Zustandes" nach der Übung des redlichen Verkehrs zu
beurteilen sein wird.
Abblätterungen
an Wänden oder Löcher und Sprünge in den Wänden stellen allerdings
keine üblichen Zeitschäden dar. Bei Entfernung der eingebrachten Einbaumöbel
sind die durch die Entfernung entstandenen Verputzschäden jedenfalls zu
beseitigen.
Dass
die vom Bestandnehmer eingebrachten Gegenstände, die körperlich selbständig
bleiben, entfernt werden dürfen, "d.h. der Mieter darf sich sein
Eigentum mitnehmen", ist noch nachvollziehbar. Hier handelt es sich
um Gegenstände, die selbständig blieben, dh der Mieter hat sein Eigentum
daran nie verloren (zB Ölofen, Abwäsche, Gasherd, Boiler,
Kleiderablage).
Dass
jedoch der Bestandnehmer auch Gegenstände, die mit dem Bestandobjekt in
eine solche Verbindung gebracht wurden, dass der Mieter daran - in Folge
Vereinigung mit dem Bestandobjekt - sachenrechtlich sein Eigentum verloren
hat (zB Leitungen (OGH 1 Ob 765/55), Parkett, usw.), mitnehmen darf, ist
schon weniger nachvollziehbar. Die einzige Grenze hinsichtlich dieses
Wegnahmerechts im Sinne des § 1109 ABGB wird mit der Substanzschädigung
gezogen. Dies bedeutet soviel, dass Gegenstände, die mit dem
Bestandobjekt in eine solche Verbindung gebracht wurden, nur dann nicht
demontiert werden dürfen, wenn dies unter einer bedeutsamen Substanzschädigung
erfolgen würde (MietSlg 34.238). Auch das Schikaneverbot spielt hier
keine unwesentliche Rolle: wenn es dem Mieter gerade darauf ankommt, dem
Vermieter durch die Demontage einen Schaden zuzufügen, oder wenn zwischen
den vom Mieter verfolgten und den beeinträchtigen Interessen des
Vermieters ein krasses Missverhältnis besteht, würde der Mieter bei
Demontage schadenersatzpflichtig werden.
So
gesehen kann der Mieter den eingebrachten Herd, Waschbecken,
Durchlauferhitzer, sogar Fußbodenbelege, nicht im Mörtelbett verlegte
Fliesen, für Beleuchtungszwecke angebrachte Kabel, neuangeschaffte
Eingangstür (SZ 37/165), gepflanzte Bäume und Sträucher nach seinem
Auszug wieder mitnehmen.
Das
Altmobiliar ist jedenfalls bei Entnahme des vom Mieter eingebrachten
Mobiliars wieder in die Wohnung zurückzustellen (sofern als Inventar anlässlich
des Mietbeginns übergeben). Dem Mieter sei daher empfohlen, alte Herde
und Durchlauferhitzer aufzuheben und bei Bedarf wieder anzubringen. Ob
allerdings die alten "Gerätschaften" dann noch funktionieren,
ist eine andere Frage, dies wäre aber für die Übergabe im ordnungsgemäßen
Zustand erforderlich. |
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