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ORDNUNGSGEMÄßE ZURÜCKSTELLUNG DES MIETGEGENSTANDES
 



RAA Mag. Andrea Weisert

Die sogenannte „ordnungsgemäße“ Zurückstellung

des Mietgegenstandes

 

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Gemäß § 1109 ABGB hat der Mieter den Mietgegenstand dem etwa errichteten Inventarium gemäß oder doch in einem Zustand, in welchem er den Mietgegenstand übernommen hat, zurückzustellen.

§ 1109 ABGB. Nach geendigtem Bestandvertrage muss der Bestandnehmer die Sache dem etwa errichteten Inventarium gemäß oder doch in dem Zustand, in welchem er sie übernommen hat, gepachtete Grundstücke aber mit Rücksicht auf die Jahreszeit, in welcher der Pacht geendigt worden ist, in gewöhnlicher wirtschaftlicher Kultur zurückstellen. 
Weder ein Zurückbehaltungsrecht oder die Einwendung der Kompensation noch selbst des früheren Eigentumsrechtes kann ihn vor der Zurückstellung schützen.

Dies bedeutet, dass Mietobjekte in dem Zustand zurückzustellen sind, in dem sie übernommen wurden, abgesehen natürlich von den sich aus der gewöhnlichen Abnützung ergebenden Verschlechterungen, für die der Bestandnehmer grundsätzlich nicht haftet. Dies soll natürlich auch nicht bedeuten, dass unter Umständen dieselbe Tapete wie anno dazumal oder dieselben Bodenfliesen bei Übergabe wieder vorhanden sein müssen. Allerdings ist es schon vorgekommen, dass der Bestandgeber verlangt hat, dass die angebrachte Tapete anlässlich der Beendigung des Mietverhältnis wieder entfernt wird, da bei Anmietung des Objektes dieses nur ausgemalt war, ein Übermalen der Tapeten wurde nicht akzeptiert (OGH 16.7.2002, 4 Ob 147/02z). 

Fest steht jedenfalls, dass der "gleiche" Zustand auch das Zubehör und die Bestandteile des Bestandobjektes umfasst. Eine Inventarliste empfiehlt sich daher bei Übergabe des Bestandobjektes zu Mietbeginn.

Wie sieht es nun mit Veränderungen des Bestandobjektes durch den Mieter während der Bestandzeit aus?

Der Mieter, der Investitionen in einer Wohnung tätigt, hat zunächst die Wahlmöglichkeit zwischen der Geltendmachung eines Ersatzanspruches (Investitionsablöse) oder der Wegnahme der Aufwendungen. Das Wegnahmerecht kann natürlich dann auch in Anspruch genommen werden, wenn der Ersatzanspruch nicht geltend gemacht werden will oder nicht geltend gemacht werden kann (zB infolge Verjährung der Geltendmachung von nutzbaren Investitionen). Der Verzicht auf den Ersatzanspruch bedeutet nicht gleichzeitig den Verzicht auf das sogenannte Wegnahmerecht. Auf dieses Wegnahmerecht kann aber ausdrücklich verzichtet werden und es würde sich auf Vermieterseite empfehlen - vor allem im Hinblick auf die dann eventuell noch auszutragenden Streitigkeiten mit den Mietern bezüglich Nachschäden durch die Entfernung - einen geeigneten Passus in den Mietvertrag aufzunehmen.

Jedenfalls sind Änderungen bei Rückstellung mangels anderer Vereinbarungen zu beseitigen sind. Der Mieter hat sohin seine Investitionen mitzunehmen. Nun stellt sich die Frage, wie dies zu erfolgen hat bzw. ob es hinsichtlich der Demontage Grenzen gibt.

In der Regel verpflichten die Vermieter den Mieter, das Objekt in gutem und gebrauchsfähigen Zustand zurückzustellen. In solchen Fällen sind grundsätzlich ernste Schäden und Zeitschäden zu beseitigen, wobei das Vorliegen des "gleichen Zustandes" nach der Übung des redlichen Verkehrs zu beurteilen sein wird.

Abblätterungen an Wänden oder Löcher und Sprünge in den Wänden stellen allerdings keine üblichen Zeitschäden dar. Bei Entfernung der eingebrachten Einbaumöbel sind die durch die Entfernung entstandenen Verputzschäden jedenfalls zu beseitigen.

Dass die vom Bestandnehmer eingebrachten Gegenstände, die körperlich selbständig bleiben, entfernt werden dürfen, "d.h. der Mieter darf sich sein Eigentum mitnehmen", ist noch nachvollziehbar. Hier handelt es sich um Gegenstände, die selbständig blieben, dh der Mieter hat sein Eigentum daran nie verloren (zB Ölofen, Abwäsche, Gasherd, Boiler, Kleiderablage).

Dass jedoch der Bestandnehmer auch Gegenstände, die mit dem Bestandobjekt in eine solche Verbindung gebracht wurden, dass der Mieter daran - in Folge Vereinigung mit dem Bestandobjekt - sachenrechtlich sein Eigentum verloren hat (zB Leitungen (OGH 1 Ob 765/55), Parkett, usw.), mitnehmen darf, ist schon weniger nachvollziehbar. Die einzige Grenze hinsichtlich dieses Wegnahmerechts im Sinne des § 1109 ABGB wird mit der Substanzschädigung gezogen. Dies bedeutet soviel, dass Gegenstände, die mit dem Bestandobjekt in eine solche Verbindung gebracht wurden, nur dann nicht demontiert werden dürfen, wenn dies unter einer bedeutsamen Substanzschädigung erfolgen würde (MietSlg 34.238). Auch das Schikaneverbot spielt hier keine unwesentliche Rolle: wenn es dem Mieter gerade darauf ankommt, dem Vermieter durch die Demontage einen Schaden zuzufügen, oder wenn zwischen den vom Mieter verfolgten und den beeinträchtigen Interessen des Vermieters ein krasses Missverhältnis besteht, würde der Mieter bei Demontage schadenersatzpflichtig werden.

So gesehen kann der Mieter den eingebrachten Herd, Waschbecken, Durchlauferhitzer, sogar Fußbodenbelege, nicht im Mörtelbett verlegte Fliesen, für Beleuchtungszwecke angebrachte Kabel, neuangeschaffte Eingangstür (SZ 37/165), gepflanzte Bäume und Sträucher nach seinem Auszug wieder mitnehmen.

Das Altmobiliar ist jedenfalls bei Entnahme des vom Mieter eingebrachten Mobiliars wieder in die Wohnung zurückzustellen (sofern als Inventar anlässlich des Mietbeginns übergeben). Dem Mieter sei daher empfohlen, alte Herde und Durchlauferhitzer aufzuheben und bei Bedarf wieder anzubringen. Ob allerdings die alten "Gerätschaften" dann noch funktionieren, ist eine andere Frage, dies wäre aber für die Übergabe im ordnungsgemäßen Zustand erforderlich.

(AW, 3.4.2003)

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