Sie sind hier: News  
 NEWS
Steuernews
[weblog:] Standard
[weblog:] Die Presse
[weblog:] Kurier

WOHNRECHTSNOVELLE 2006 - MIETRECHT
 

RA Dr. Andrea Weisert




Die Wohnrechtsnovelle 2006 im Mietrecht

Im Jahr 2002 wurde das Wohnungseigentumsrecht neu kodifiziert. Das Mietrecht, das einer – eigentlich sinnhaften - Neukodifizierung noch entgegensieht, ist nach wie vor einer unterschiedlichen Behandlung der Interessen zwischen Vermieter und Mietern ausgesetzt. Durch die nunmehrige Mietrechtsnovelle, die bereits seit geraumer Zeit als Entwurf vorgelegen ist und nunmehr in Geltung gesetzt wurde, wurde versucht, einige dieser Unbilligkeiten auszumerzen.

Die Wohnrechtsnovelle 2006 (BGBl I Nr. 124/2006) wird – von einigen Ausnahmen abgesehen – ab 01.10.2006 in Kraft treten.

Die wesentlichen Änderungen im Mietrecht sind folgende:



Erweiterung der Erhaltungspflicht des Vermieters um die Beseitigung erheblicher Gefahren für die Gesundheit der Bewohner des Hauses



Die Erhaltungspflicht des Vermieters wurde erweitert. Durch die nunmehrige ausdrückliche gesetzliche Anordnung steht fest, dass von der Erhaltungspflicht des Vermieters auch solche Maßnahmen umfasst sind, die zur Beseitigung erheblicher Gefahren für die Gesundheit der Bewohner des Hauses erforderlich sind, und zwar auch, wenn die Gesundheitsgefährdung vom Inneren eines Mietgegenstandes ausgeht.

Dahinter steckt der Gedanke, dass grundsätzlich der Vermieter eine Erhaltungspflicht auch für das Innere des Mietgegenstandes trifft (§ 3 MRG), aber nur dann, wenn der fragliche Mangel einen ernsten Schaden des Hauses darstellt, nicht aber, wenn vom Zustand des Mietgegenstandes eine Gefahr für Leib oder Leben des betreffenden Mieters ausgeht, ohne dass die Substanz des Hauses betroffen ist. Diese Unbilligkeit soll nunmehr beseitigt sein.

Vorausgesetzt wird dabei aber, dass die Gesundheitsgefährdung ihren Ursprung in der Beschaffenheit des Mietgegenstandes selbst haben muss, und der gesundheitsgefährdende Zustand im Inneren des Mietobjektes nicht auf das Verhalten des Mieters zurückgeht. Es wird wohl auch von einem durchschnittlichen Gesundheitszustand eines Mieters auszugehen sein und nicht etwa von einem Hypersensiblen oder Allergiker.



Einführung eines Investitionsersatzanspruches auch für den Austausch einer defekt gewordenen Heiztherme oder eines defekt gewordenen Warmwasserboilers



In den Katalog der ersatzfähigen Investitionen nach § 10 MRG wurde nun auch die Erneuerung einer schadhaft gewordenen Heiztherme oder eines defekt gewordenen Warmwasserboilers aufgenommen.

Grundsätzlich ist es (nunmehr auch gesetzlich verankert) rechtens, wenn die Erhaltungspflicht für eine Heiztherme oder einem Warmwasserboiler vertraglich dem Mieter aufgebürdet wird (MietSlg. 48.219 = immolex 1997/84, 176). Für Heizthermen bzw. Warmwasserboiler wird eine zehnjährige Abschreibungsdauer vorgesehen. Diese – wohl kaum geringfügige – Anschaffung ist jedenfalls ersatzfähig, was zumindest ein wenig den Mieterschutzgedanken aufrecht erhält. Bedacht wurde beispielsweise nicht, dass durch die weiters in diesem Kontext normierten Bestimmungen Unklarheiten und vorprogrammierte Streitfälle resultieren werden.

Bevor nämlich der Mieter eine ersatzfähige Erneuerung durchführt, muss er davon nicht nur den Vermieter in Kenntnis setzen, sondern auch das Einverständnis desselben einholen. D.h. der Vermieter kann sich – was sicher auch die Interessen desselben wahrt – ein eigenen Bild vom Zustand des Gerätes und vom Erneuerungsbedarf verschaffen. Damit soll aber auch etwa die Typenwahl oder auch die Entscheidung zwischen Reparatur des alten Gerätes oder Ankauf eines neuen uneingeschränkt in der Entscheidungskraft des Vermieters fallen. Folgen, wenn der Mieter etwa „eigenmächtig“ ein schadhaftes Gerät erneuert, wurden keine normiert. Ob eine solche „Obliegenheitsverletzung“ etwa Folgen auf einen Ersatzanspruch haben wird, kann derzeit nicht gesagt werden. Fest steht jedoch meiner Ansicht nach, dass nach wie vor die Thermenproblematik die Gerichte beschäftigen wird.



Allgemeine Erleichterungen bei der Geltendmachung des Investitionsersatzanspruches



Hinsichtlich der Geltendmachung des Ersatzes von Aufwendungen nach § 10 MRG wurden Erleichterungen zu Gunsten des Mieters geschaffen. Es wurde verhindert, dass die Mieter ihre Investitionsersatzansprüche verlieren, wenn sie diese erst einige Tage nach einvernehmlicher Vertragsauflösung oder der von ihnen getätigten Kündigung geltend machen: es wurde dafür eine 14-tägige Frist jeweils nach diesem Ereignis zur Erhebung des Anspruches eingeräumt. Beginn des Fristenlaufes ist die Zustellung der Mieterkündigung an den Vermieter.

Auch im Falle der rechtzeitigen Anzeige des Ersatzanspruches soll der Mieter diesen nicht etwa dadurch verlieren, dass er die Rechnungen nicht oder nicht vollständig vorgelegt hat, dass er seine Ansprüche nicht explizit beziffert oder den Ersatzanspruch etwa nur mündlich geltend gemacht hat. Diese Mangelhaftigkeit bewirkt zunächst keinen Anspruchsverlust. Erst wenn der Vermieter den Hauptmieter unter Benennung des Mangels zu einer ordnungsgemäßen (§ 10 Abs. 4 MRG entsprechenden) Anzeige unter Setzung einer Nachfrist von mindestens 14 Tagen auffordert und der Hauptmieter dieser Aufforderung innerhalb der gesetzten Frist nicht nachkommt, ist der Ersatzanspruch des Mieters untergegangen.

Dies ist jedenfalls zu begrüßen, da die sofortige Geltendmachung spätestens bei Mietobjektrückstellung unbillig erschien.



Regelung über den partiellen Ausschluss von Eintritts- und Abtretungsrechten bei Seniorenwohnungen



Wie der Regierungsvorlage zur Mietrechtsnovelle zu entnehmen ist, hat es die soziale und gesundheitliche Entwicklung notwendig gemacht, sich mit der Frage zu befassen, wie ältere und alte Menschen adäquat ihren Lebensabend verbringen können. Es wurden neue Lebens- und Wohnformen entwickelt. Eine Ausprägung davon ist auch die Schaffung von sogenannten Altenwohnhäusern und Seniorenwohnungen. Diesbezüglich war eine Änderung des Mietrechtes erforderlich, um unter grundsätzlicher Beibehaltung der derzeitigen Mieterrechte auf Tradierung der Mieterposition bestmöglich sicherzustellen, da solche besonders eingerichteten Wohnmöglichkeiten nicht unversehen von Angehörigen der nachfolgenden Generation belegt werden, die diese Einrichtungen gar nicht benötigen.

Es wurde daher ein Ausschluss des Abtretungs- und Eintrittsrechtes für Seniorenwohnungen normiert. Es müssen jedoch folgende Voraussetzungen erfüllt sein, damit der Ausschluss zum Tragen kommt:

Es handelt sich um eine Seniorenwohnung (§ 12 Abs. 3 MRG – Definition)der Mietvertrag muss eine Pflicht des Vermieters im Sinne einer Grundversorgung mit sozialen Diensten der Altenhilfe u.s.w. vorsehenDer Hauptmieter muss bei Abschluss des Mietvertrages bereits das 60. Lebensjahr vollendet haben.
Wenn all diese Voraussetzungen erfüllt sind, kann einerseits das Mietrecht nicht nach § 12 Abs. 1 MRG an Deszendenten abgetreten werden und andererseits sind die Deszendenten nach dem Tod des Hauptmieters nicht zum Eintritt in den Mietvertrag gemäß § 14 Abs. 2 MRG berechtigt.



Statuierung einer generellen Rügeobliegenheit des Mieters vor einer Kategorieherabstufung wegen Unbrauchbarkeit eines Kategoriemerkmales oder wegen des nicht zeitgemäßen Standards einer Badegelegenheit



Grundsätzlich hängt die Einstufung einer Wohnung im Kategoriesystem von ihrer Brauchbarkeit und von der Brauchbarkeit ihrer Ausstattungsmerkmale ab. Der Mieter hat jedenfalls im Zusammenhang mit der Kategorieeinstufung eine Rügerecht, was sich – wie die Regierungsvorlage zutreffend festhält – zu einer echten Vermieterfalle entwickelt hat, da der Vermieter in solch einem Fall keine Sanierungsmöglichkeit mehr hat und sich in der Folge mit einer entsprechend schlechteren Einstufung der Wohnung im Kategoriesystem zufrieden geben muss und auch weniger Mietzins verlangen kann.

Um in solchen Fällen dem Vermieter die Möglichkeit einer kategoriewahrenden Sanierung zu geben, wie dies bisher nur im § 15 a Abs. 1 Z 4 MRG vorgesehene Sanierungsmöglichkeit nach Anzeige durch den Mieter wurde nunmehr auf alle Fälle der Unbrauchbarkeit ausgedehnt. Eine derart umfassende Möglichkeit zur Mängelbehebung nach Anzeige steht auch mit den Grundsätzen des neuen Gewährleistungsrechtes im Einklang. Es wird dabei aber eine absolute Höchstfrist für die Brauchbarmachung durch den Vermieter in der Dauer von drei Monaten ab Zugang der Anzeige vorgesehen.



Regelung zur Vermeidung eines ungewollt unbefristeten Mietverhältnisses bei einmalig unterbliebener Auflösung eines Fristvertrages nach Ablauf der Vertragsdauer



Auch hinsichtlich der Kündigungsmöglichkeiten im Mietrecht gab es einige – wie sich sicher noch zeigen wird – tiefgreifende Änderungen:

Grundsätzlich galt bei befristeten Verträgen, dass nach Ablauf der ursprünglichen wirksam vereinbarten oder der wirksam verlängerten Vertragsdauer eine rechtzeitige – notfalls mit Räumungsklage – Beendigung des Mietverhältnisses angestrebt werden sollte. Falls eine derartige Beendigung versäumt wurde, hat sich das Mietverhältnis gegenüber dem Mieter von einem befristeten in ein unbefristetes verwandelt.

Diese Bestimmung wurde nun dahin verändert, dass in den Fällen einer unterbliebenen Beendigung eines wirksam befristeten oder wirksam befristeten verlängerten Mietvertrages nach Ablauf der ursprünglich vorgesehenen oder verlängerten Vertragsdauer das Vertragsverhältnis nicht auf unbestimmte Zeit, sondern auf genau drei Jahre erneuert wird. Diese ausnahmsweise Erneuerung des Vertragsverhältnisses wirkt allerdings nur auf die ersten drei Jahre, nach Ablauf dieses dreijährigen Erneuerungszeitraumes bewirkt eine weitere Säumnis der Auflösung, dass das Mietverhältnis nun auf unbestimmte Zeit sich verändert. Der dreijährige Verlängerungszeitraum des § 29 Abs. 3 lit. b. MRG beginnt mit dem Tag nach Ablauf der ursprünglichen Vertragsdauer.

Auch hinsichtlich der Mieterkündigung wurde eine wesentliche Erleichterung für den Mieter normiert, was aber meiner Ansicht zu Beweisproblemen und zu Unsicherheitsfaktoren führen kann.
Grundsätzlich war eine Kündigung nur gerichtlich möglich (ausgenommen sind natürlich die einvernehmlichen außergerichtlichen Aufkündigungen). Nunmehr braucht der Mieter nur mehr die Kündigung schriftlich an den Vermieter richten. Die Zugangserfordernisse müssen natürlich beachtet werden.



Die neue Mietrechtsnovelle 2006 bringt jedenfalls einerseits einige Erleichterungen und Klarstellungen andererseits – wie schon die Vorgänger – wird es zu weiteren Rechtsunsicherheiten führen, insbesondere zu Beweisproblemen und Auslegungsproblemen mit nicht veränderten Bestimmungen beispielsweise der Zivilprozessordnung.

(AW, 7.8.2006)




Druckbare Version