Gewährleistungsverzicht beim Immobilienkauf

RAA Dr. Silvia Vinkovits

Gewährleistungsverzicht beim Immobilienkauf
 

zurück

Häufig finden sich in Kaufverträgen von Eigentumswohnungen standardisierte Formulierungen wie die folgende:

„Der Verkäufer haftet nicht für ein bestimmtes Ausmaß oder eine bestimmte Beschaffenheit des Vertragsgegenstandes; der Käufer erklärt, das Kaufobjekt besichtigt zu haben und über dessen Zustand vollständig informiert zu sein.“

In der Regel bergen derartige Formulierungen keine größeren Gefahren für den Käufer, zumal der Unterfertigung des Kaufvertrages stets eine eingehende Besichtigung – meist in Begleitung einer der Käuferseite nahestehenden Person – vorangeht. 

Ist der Verkäufer ein Unternehmer, kann ein Gewährleistungsverzicht des Verbrauchers von vornherein nicht wirksam vereinbart werden. Unwirksam sind beispielsweise Vertragsklauseln, mit denen die Gewährleistung pauschal für erkennbare und für verborgene Mängel ausgeschlossen wird (z.B. beim Kauf eines Gebrauchtwagens).

Findet der Verkauf zwischen Privatpersonen statt, hat der Verkäufer im Rahmen seiner vorvertraglichen Aufklärungspflicht den Käufer auf allfällige Mängel hinzuweisen, freilich nur dann, wenn er sie kennt oder kennen muss. Auch beim Wohnungs- und Hauskauf gilt dieser Grundsatz uneingeschränkt.

Treten also in weiterer Folge Mängel am Vertragsgegenstand auf, wie beispielsweise Schimmelflecken oder Risse an den Wänden oder Decken, kann sich der Verkäufer laut einer Entscheidung des OGH vom 24.10.2000 (1 Ob 183/2000 v) nicht erfolgreich auf den Gewährleistungsverzicht des Käufers laut Kaufvertrag berufen, wenn es sich dabei um Mängel handelt, die er geradezu arglistig verschwiegen hat, um den Handel perfekt zu machen.

Dies wäre etwa dann der Fall, wenn dem Käufer vor Abschluss des Kaufvertrages durch den Verkäufer versichert wurde, es liege lediglich ein optischer Fehler vor, der durch Ausmalen zu beheben sei.

Sofern keine nachhaltige Besserung des Zustandes (= Mangels) erfolgt oder nicht erfolgen kann, weil eine Sanierung aufgrund der Besonderheit der Bausubstanz unwirtschaftlich oder sogar unmöglich ist, hat der Käufer das Recht auf Rückabwicklung des Kaufvertrages, das im Klagsweg geltend zu machen ist. Diesfalls kann der Käufer sich auf § 922 ABGB stützen, der vorsieht, dass der Kaufgegenstand die gewöhnlich vorausgesetzten und von jedermann erwarteten Eigenschaften aufweisen muss. 

Im Bereich des Wohnungseigentums stellt die Freiheit des Objektes von Mauerschäden, egal ob durch im Laufe der Zeit sich vertiefende Risse oder im Winter zutage tretende Mauerfeuchte, eine verkehrsübliche Eigenschaft dar.

Selbstverständlich ist dabei immer das Ausmaß derartiger Mängel zu berücksichtigen, dh nicht jeder Riss in Wand oder Decke bzw. jeder Feuchtigkeitsfleck berechtigt zur Rückabwicklung des Kaufvertrages. Lediglich Schäden, die sich periodisch wiederholen und die im Zusammenhang mit Schadensursachen stehen, die nicht dauerhaft behoben werden können, erlauben dem Käufer die Vertragsaufhebung wegen Geschäftsirrtums, da davon auszugehen ist, dass der Käufer bei Kenntnis dieser Umstände von einem Kauf Abstand genommen hätte.

Waren dem Verkäufer dieses Umstände nachweislich bekannt, so haftet er dem Käufer auch für den erlittenen Vertrauensschaden – somit für diejenigen nachteiligen Folgen, die auf Seiten des solcherart Getäuschten andernfalls nicht eingetreten wären.

(SV, 8.10.2001)