Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen -Aufzug

RAA Mag. Andrea Weisert

AUFWENDUNGEN FÜR GEMEINSCHAFTSANLAGEN

am Beispiel Personenaufzug

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(Auszug) § 24 MRG. (1) Ist der Hauptmieter eines Mietgegenstandes auf Grund des Mietvertrags oder einer anderen Vereinbarung berechtigt, eine der gemeinsamen Benützung der Bewohner dienende Anlage des Hauses, wie einen Personenaufzug, eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage oder eine zentrale Waschküche zu benützen, so bestimmt sich sein Anteil an den Gesamtkosten des Betriebes dieser Anlage - soweit nicht das Heizkostenabrechnungsgesetz anzuwenden ist - nach den Grundsätzen des § 17.

(2) Zu den besonderen Aufwendungen im Sinn des Abs. 1 zählen auch die Kosten für die Betreuung von Grünanlagen sowie für den Betrieb von sonstigen Gemeinschaftsanlagen, die allen Mietern zur Verfügung stehen.

Wenn ein Hauptmieter eines Mietgegenstandes aufgrund seines Mietvertrages oder einer anderen Vereinbarung, eine der gemeinsamen Benützung der Bewohner dienende Anlage des Hauses (z.B. Personenaufzug, gemeinsame Wärmeversorgung, Waschküche) benützen kann, ist er an den Gesamtkosten des Betriebes entsprechend dem Verteilungsschlüssel zu beteiligen.

Voraussetzungen für die Beteiligung sind sohin:

• es handelt sich um eine Gemeinschaftsanlage

• es steht jedem Mieter rechtlich frei, die Anlage zu benützen 

Vorauszuschicken ist, dass es in machen Miethäusern üblich ist, den Personenaufzug nur mit Schlüssel zu benützen, dies hat seine Rechtfertigung darin, dass manche Hauseigentümer an den Kosten der Lifterrichtung bzw. Lifterhaltung nicht beteiligt sein wollten, daher auch nicht das Recht eingeräumt bekommen haben, diesen Lift tatsächlich auch zu benützen. Der so genannte Schlüsselbetrieb eines Personenaufzuges schließt allerdings die Annahme, dass es sich um eine Gemeinschaftsanlage handelt, aus. Es stehen - in solch einem Falle - den Wohnungseigentümern oder seinen Mietern eben nicht uneingeschränkt die Benützung der Liftanlage zu. D.h. in solch einem Falle ist die Bestimmung des § 24 MRG nicht anzuwenden.

Gegenständlich soll daher nur die Gemeinschaftsanlage, das heißt, eine Anlage, die von jedem Mieter benutzt werden kann, betracht werden.

Auch die bloß faktische Benützung der Anlage rechtfertigt nicht die Überwälzung anteiliger Kosten auf den Benützer. Das Benützungsrecht kann im übrigen nicht durch einen einseitigen Akt dem Mieter aufgezwungen werden, dies bedeutet, es bedarf einer Vereinbarung zwischen dem Vermieter und jedem Mieter, die ausdrücklich oder stillschweigend zustande kommen kann. Dies ist aber auch nicht der Weisheit letzter Schluss: 

Wenn der Mieter den Personenaufzug beispielsweise deswegen nicht benützt, weil er im Parterre seine Wohnung hat und auf die Benützung des Liftes nicht angewiesen ist - es geradezu widersinnig wäre, den Lift zu benützen - ,stellt sich die Frage, ob er trotz Nichtbenützung des Liftes, auch zu dessen Erhaltungs- und Betriebskosten beizutragen hat.

Durch die Rechtssprechung wurde festgehalten, dass der Mieter, der zwar mit dem Vermieter die Vereinbarung getroffen hat, sich anteilsmäßig an den Kosten für Gemeinschaftsanlagen zu beteiligen, nicht gezwungen ist, derartige Kosten auch tatsächlich zu tragen, wenn die Nutzung wertlos bzw. fehlend ist. 

Dies bedeutet, dass Vereinbarungen, die den Mieter trotz fehlender oder wertloser Nutzungsmöglichkeit mit anteiligen Kosten belasten, wegen ihrer Unvereinbarkeit mit dem Schutzzweck der zinsrechtlichen Bestimmungen des MRG als nichtig zu behandeln sind. Selbst wenn der Mieter sich mit Mietvertrag verpflichtet hat, anteilig Kosten einer Gemeinschaftsanlage zu tragen, wäre dies bei fehlender oder wertloser Nutzungsmöglichkeit nicht bindend.

Zu unterscheiden ist, dass eine eingeschränkte Benützbarkeit hingegen nicht zur Ausklammerung der anteiligen Kostentragung führen kann.

Es kommt weder auf die subjektive Nutzungsmöglichkeit noch auf das Ausmaß der tatsächlichen Benützung an, ausschlaggebend ist immer die objektive Nützlichkeit.

Der OGH hat dazu schon des Öfteren darüber festgestellt, dass es zwar immer nur auf die objektive Benützungsmöglichkeit ankommen kann, ein freiwilliger Verzicht auf die Mitbenützung den Mieter nicht von seiner Kostentragungspflicht befreien würde, dabei wäre aber das Maß an einer objektiv nachvollziehbaren vernünftigen Nutzungsmöglichkeit zu nehmen. (Beispielsweise wurde eine solche vernünftige Benutzungsmöglichkeit für den Fall verneint, dass die Wohnung über die Garage niveaugleich verlassen bzw. betreten werden kann, während die Benützung des Aufzuges zwischen Erdgeschoss und Garage voraussetzen würde, über mehrere Stiegen vom Gehweg hinauf in das Erdgeschoss und danach vom Erdgeschoss auf den Gehweg hinunter zu gehen)

Nachvollziehbar sind zB Fälle, in welchen sich der Personenlift nicht in dem vom Mieter benützten Trakt des Hauses befindet, auch hier müsste der Mieter von seiner anteiligen Kostenpflicht befreit werden (MietSlg. 50.366).

Zusammenfassend bedeutet dies, dass eben nur jene Mieter, die einerseits ein Recht zur Benützung an der Gemeinschaftsanlage und überdies eine nicht bloß theoretische, sondern eine nach objektiven Kriterien zu beurteilende vernünftige faktische Möglichkeit haben, den Lift zu benützen, auch an den Gesamtkosten des Liftbetriebes zu beteiligen sind. Andernfalls sind die Mieter mit Liftbetriebskosten nicht zu belasten.

Die bedeutet grundsätzlich aber nicht, dass jeder, der den Lift nicht benützt, weil er beispielsweise seine Wohnung im ersten Stock hat, von den Liftkosten automatisch auszunehmen ist, sondern sollen eben nur diejenigen Mieter, die tatsächlich den Lift nicht zu benützen haben, um in ihre Wohnung gelangen zu können (z.B. die Wohnung ist ebenerdig, bzw. wenn durch die Benützung des Liftes ein „Umweg“ zur Wohnung notwendig wäre, z.B. durch Stiegensteigen) von der allgemeinen Kostentragung ausgenommen sein.

Es empfiehlt sich daher, Betriebskostenabrechnungen, vor allem im Hinblick auf eine mögliche Liftbenützung zu untersuchen, so wird es wohl Gewerbetreibenden, die ihr Geschäft ebenerdig betreiben und weder ein Lager auf dem Dachboden oder in einer anderen Wohnung des Hauses haben, möglich, von den Liftkosten ausgenommen zu werden.

(AW, 5.10.2004)

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